一级建造师考试《工程法规》考试要点(10)

       1Z301035 物权制度(掌握)

　　1.物权的概念☆是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。 ☆物权的2 大法律特征：直接支配和排他 ·物权的种类(三类)☆所有权-对自己的物☆用益物权-对他人的物☆担保物权(抵押权+质权+留置权)

　　2.抵押权

　　2.1 抵押的概念·指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的担保方式

　　2.2 在建工程抵押

　　·在建工程可以作为抵押物，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立

　　2.3 抵押财产的确定(自下列情形之一发生时确定)·债务履行期届满，债权未实现

　　·抵押人被宣告破产或者被撤销

　　·当事人约定的实现抵押权的情形·严重影响债权实现的其他情形2.4 抵押权对第三人的效力·对买受人的效力☆抵押不得对抗已支付合理价款并取得抵押财产的买受人(抵押不破买卖)·对承租人的效力☆抵押合同订立前已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响(抵押不破租赁)☆抵押权设立后出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权

　　2.5 抵押权的放弃与顺位的变更·抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位·但这种变更未经其它抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响·其他担保人在此范围内免除担保责任，但担保人承诺仍提供担保的除外

　　2.6 抵押权的实现与其他债权人的撤销权·债务届满，可协议将抵押物折价、拍卖或变卖来偿还

　　·该协议损害其它债权人利益的，其他债权人可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议·土地使用权设定抵押后，地上新增的建筑物不属于抵押财产，但处分时应该房地合一处分，但新增建筑物部分所得的价款，抵押权人无权优先受偿·行使抵押权应在诉讼时效期内

　　3.1 质权的概念与分类

　　·概念☆债务人或第三人将其动产权利移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿的担保方式

　　·种类☆动产质押☆权利质押(票据类、股票类、可转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权)

　　3.2 质权人的权利义务

　　·权利☆放弃质权的权利

　　·义务☆质权人不得擅自使用、处分质押财产(须经出质人同意)☆质权人不得擅自转质(须经出质人同意)

　　3.3 出质人的权利义务·出质人可请求质权人到期及时行使质权

　　4. 留置权概念·债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该财产优先受偿·不能通过合同约定产生留置权·能够留置的仅限于动产，且只能基于保管合同、仓储合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权

　　4.2 留置权人的权利·收取留置财产的孳息·留置权人的优先受偿权-留置权优先于抵押或质权

　　4.3 留置权的实现·双方应当约定留置财产后的债务履行期间·没有约定或约定不明确的，有两个月的履行债务期间

　　5. 物权的设立、变更、转让和消灭

　　5.1 不动产·一般规定☆不动产物权的效力，自登记是生效☆未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外☆属于国家所有的自然资源，所有权可不登记

　　·不动产登记与合同效力的关系☆一般情况下，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力☆但法律规定或合同有约定的，必须按其规定或约定(如抵押必须登记生效)

　　·预告登记☆由于合同的效力与登记之间不存在必然联系，可能出现当事人签订了合同也无法实现物权(如买商品房)☆预告登记制度用来保障当事人的权利☆当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力(开发商一房二卖)☆预告登记自债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效

　　5.2 动产·一般规定☆动产一般自交付时发生效力☆船舶、航空器和机动车等物权必须经登记(未经登记，不得对抗善意第三人)·动产物权生效的特殊情形☆法律行为生效时发生效力☆转让请求第三人返还原物的权利代替交付☆物权自约定生效时发生效力

　　5.3 其他规定·法院、仲裁委的法律文书或人民政府的征收决定生效时发生效力·因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力·因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就是发生效力

　　6. 建设用地使用权6.1 建设用地使用权的设立·设立范围☆对国家所有的土地享有占用、使用和收益的权利☆建设用地使用权可以在地表、地上或者地下分别设立

　　·设立方式☆可以采取出让(有偿有期限)和划拨(无偿无期限)等方式☆工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让☆严格限制以划拨方式设立建设用地使用权

　　6.2 建设用地使用权人的权利和义务(4+4)

　　·权利☆对建设用地上的物享有所有权☆建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，期限不得超过建设用地使用权的剩余期限☆获得补偿的权利☆住宅用地期满续期的权利

　　·义务☆履约的义务☆支付出让金的义务☆不得改变土地用途的义务☆登记的义务(包括设立、变更与注销)

　　7. 物权的保护(六种)·请求确认权利·请求返还原物·请求排除妨害或者消除危险·请求恢复原状或者请求修理、重作、更换·请求损害赔偿·请求承担其他民事责任